Konut taşınmazlarının değerini etkileyen faktörlerin coğrafi ağırlıklandırılmış regresyon analizi ile CBS tabanlı irdelenmesi

Abstract

Taşınmaz değerleme faaliyetlerinde klasik, istatistiksel ve modern olmak üzere çeşitli yöntemler kullanılmaktadır. İstatistiksel yöntemler içerisinde en çok tercih edilen teknik regresyon analizidir. Hem değerin tahmin edilmesini hem de değere etki eden faktörlerin incelenmesini sağlayan bu yöntemden genellikle klasik regresyon tekniği ile faydalanılmaktadır. Yöntemin dezavantajı, faktörlerin konuma bağlı olan etki derecelerini göz ardı etmesidir. Bu sebeple yerine, faktörlerin etkisinin lokasyonlara bağlı değişiminin araştırılmasına imkân tanıyan ve bu değişimlerden kaynaklanan konumsal çeşitliliği öne çıkararak mekânsal analiz yapılmasına olanak tanıyan Coğrafi Ağırlıklandırılmış Regresyon (CAR) yönteminin kullanılması çok daha objektif sonuçlar elde edilmesini sağlayacaktır. Yapılan bu tez çalışmasında konut değerlemesi kavramı üzerinde durulmuştur. Bu bağlamda, konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin konuma bağlı etkilerinin değişimini incelemek üzere Trabzon ili Ortahisar İlçesindeki 42 mahallede 372 konut belirlenmiştir. Konut fiyatları bağımlı değişken kabul edilmiş ve 21 bağımsız değişkenin fiyatlar üzerindeki konuma bağlı etkisi çalışma bölgesi boyunca CAR yöntemi ile değerlendirilerek, bölgeyi en iyi şekilde temsil eden model oluşturulmuştur. Sonuçlar CBS teknolojisinden yararlanılarak haritalanmış ve mekânsal çeşitlilik görsel hale getirilmiştir. Bu çalışmanın hem taşınmaz değerleme hem de mekânsal istatistik alanlarına katkı sağlayacağı düşünülmektedir.