Türkiye için taşınmaz değerleme kurumu oluşturulmasına yönelik bir model önerisi

Abstract

Osmanlı İmparatorluğu'nda toprakların büyük bir kısmı miri arazilerden oluşuyordu. Bu sistemde taşınmazların mülkiyeti devlete ait olup işletilmek üzere belli bir bedel karşılığında köylülere verildiğinden, değerlemeye günümüzde olduğu gibi çok farklı alanlarda değil, özellikle topraklardan alınacak vergilerin miktarının belirlenmesinde ihtiyaç duyuluyordu(Açlar ve Çağdaş, 2002; Tüdeşve Bıyık, 1997). Mülkiyet sistemi, Osmanlı'nın sonzamanlarında kısmen, Cumhuriyet Dönemi'nin başlangıcıyla da büyük ölçüde değiştirilereközel mülkiyete geçiş sağlanmış ve bundan dolayı değerlemeye farklı alanlarda da ihtiyaç duyulmaya başlanmıştır. Taşınmaz değerinin saptanması, özel mülkiyetin var olduğu ülkelerde İkinci Dünya Savaşı'ndan hemen sonra önem kazanmış olmasına rağmen ülkemizde taşınmaz değerlemesinin önemi 1990'lıyılların sonlarına doğru fark edilmiştir. Bugün gelinen noktada, emlak vergisi, kamulaştırma, devletleştirme, özelleştirme, toprak düzenlemeleri, tescile esasişlemler, irtifak hakkıtesisi gibi kamusal uygulamalar ile sermaye piyasası, bankacılık ,kredilendirme, sigortacılık gibi özel sektör uygulamalarında taşınmaz değerlerine ihtiyaç duyulmaktadır. Bu kadar gerekli ve önemli olan Taşınmaz Değerlemesi'nin etkin ve yeterli birişleyişe sahip olabilmesi için derli toplu bir mevzuat ve bu mevzuat çerçevesindeki kurumsal yapılanma (lider kurum) gerekmektedir.Bu bağlamda, tez çalışmasına, ülkemizin taşınmaz değerleme sisteminin mevcut yapısının incelenmesiyle başlanmıştır. Taşınmaz değerlemesinin yasal, kurumsal ve teknikyapısıincelenmişve her üç yapıda da sorunların bulunduğu tespit edilmiştir. Bu sebeple, tez kapsamında, ülkemiz taşınmaz değerleme sisteminin sağlıklı bir şekilde yapılandırılabilmesine temel oluşturmak için etkin ve yeterli bir Taşınmaz Değerleme Sistemi (TDS) yaklaşımının önerilmesi amaçlanmıştır. Bu süreçte, oturmuş ve iyi işleyen TDS'ne sahip ülkelerin deneyimlerinden yararlanmak amacıyla, Almanya, Hollanda, Danimarka ve İsviçre'ninsistemleri incelenmiştir. Ulusal ve uluslararası alanda kabul görmüş yaklaşımlardan vesistemleri incelenen ülkelerin deneyimlerinden yararlanılarak, ülkemiz için verimli bir taşınmaz değerlemesi yaklaşımı önerilmiştir. Buna göre; mevcut taşınmaz değerleme tüzesi çerçeve bir ?Taşınmaz Değerleme Yasası? adı altında yeniden düzenlenmeli; taşınmaz değerlemesi faaliyetleri de, 3045 Sayılı Teşkilat Kanunu'nun yeniden düzenlenmesi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde kurulacak Taşınmaz Değerlemesi Dairesi Başkanlığı bünyesinde yürütülmelidir.