Türkiye`de konut piyasasının talep yönlü analizi

Abstract

Bu çalışmada, Türkiye'de konut piyasasının talep yönü araştırılmıştır. 1964-1997 dönemine ilişkin zaman serileri verileri kullanılarak ekonometrik analiz yapılmıştır. Makro boyutlu bu çalışmada kullanılan veriler, kişi başına düşen gelir, fiyatlar genel düzeyi, reel ücretler, reel konut maliyetleri, tarım, sanayi ve hizmetler sektöründe istihdam edilenler, toplam nüfus, evlenme ve boşanma sayılan ile, tamamlanmış ve tamamlanacak olan konut sayılarıdır. Çalışmada konut piyasasının özellikleri, konut talebinin belirleyicileri ve Türkiye'de konut politikaları da önemle belirtilmiştir. Konut talebini etkileyen faktörler kapsamında gelir, gelir dağılımı, fiyatlar, demografik unsurlar, göç, kentleşme, gecekondulaşma, kira denetimi, deprem, altyapı, konut kooperatifleri, arsa politikaları, faiz oranı ve alternatif yatırım araçlarının getirisi üzerinde durulmuştur. Çeşitli ülkeleri kapsayan literatürden geniş örnekler sunulmuş, yapılan çalışmalarda genellikle fiyat ve gelir değişkenleri ile hedonic unsurlara yer verildiği görülmüştür. Aynca, konut ve hane halkı niteliklerinin de birçok analize katıldığı belirlenmiştir. Ekonometrik yöntem olarak durağanlık testi ve Engle-Granger ko-entegrasyon analizi uygulanmıştır. Farklı modeller kullanılarak konut talep denklemleri tahmin edilmiştir. Özellikle gelir, fiyatlar genel düzeyi, reel konut maliyetleri, toplam nüfus ve sanayileşmenin konut talebi üzerindeki etkileri belirlenmiştir. Buna ilave olarak, konut talebinin fiyat, gelir ve maliyet elastikiyetleri hesaplanmıştır. Tahmin edilen 14 farklı regresyon denklemlerinden elde edilen sonuçlara göre, öncelikle, konut talebi ile kişi başına düşen gelir arasında pozitif ve güçlü ilişkiler ortaya çıkmıştır. Gelir elastikiyeti, 1.9 ile 3.8 arasında çeşitli değerlerde bulunmuştur. Konut maliyetleri ve fiyat değişkenleri ile konut talebi arasında ise, negatif ilişkilere ulaşılmıştır. Buna göre, konut talebinin maliyet elastikiyetleri -0.1 ile -0.5 arasında, öte yandan fiyat elastikiyeti -0.03 ile -0.10 arasında değerler almaktadır. Bütün regresyon denklemleri içinde, kişi başına düşen gelir, reel konut maliyetleri, fiyatlar ve toplam nüfus değişkenlerini içeren denklem, en yüksek açıklayıcılık gücüne sahiptir.

In this study, the side of demand for housing market is investigated in Turkey. Econometric analysis is made by using time series data in the period of 1964-1997. This study which covers macro dimension is included income per capita, level of prices real wages, costs of real housing, persons whose employed in agriculture, industry and service sector, total population, numbers of marriage and divorce, number of completed and to be completed housing. Characteristics of housing market, determinants of housing demand and policies of housing in Turkey are also touched in this study. It is considered on factors which affects of housing demand, such as income, distribution of income, prices, elements of demographic, immigration, urbanization, squatter's house, rent control, earthquake, infrastructure, cooperatives of housing, building land policies, interest rate and yield of alternative investment instruments. The wide instances have been presented covers different countries and have been looked into variables of price and income along with hedonic elements in studies as well. Besides, qualities of housing and household are also included in any number of analysis. Stationary test and analysis of Engle-Granger co-integration test are employed as econometric methods. Equations of housing demand are estimated by using different models. Especially the effects of income, level of prices, costs of real housing, total population and industrialization on housing demand are determined. In addition, price, income and cost elasticities of housing demand are calculated. To the provided results of estimated 14 different regression equations, first, there is a positive and strong relation between housing demand and income per capita. Elasticity of income is found in different values which have variated between 1.9 and 3.8. It is reached that negative relation between housing demand for costs of housing and price exists. To that, cost elasticities of housing demand get values between -0.1 and -0.5, on the other hand, elasticities of price get values between -0.03 and -0.10. Regression equation which contains of income per capita, costs of real housing, prices and total population has the best explanatory power in the all regression equations.